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房屋漏水能否動用“大修金”? 物業(yè)、業(yè)主、司法鑒定機構(gòu)有話說……
發(fā)布時間:2021-10-14瀏覽量:

7月,北京的幾場大雨讓房屋漏水問題再度出現(xiàn)在一些業(yè)主的家中。房屋漏水能不能用專項維修資金維修?記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),北京因房屋漏水而申請使用專項維修資金的小區(qū)并不多見,漏水面積鑒定成為申請中的一道難題。交錢容易,動用難,維修資金是房子的“養(yǎng)老金”和“治病錢”,可每到申請使用和支取時卻要面對重重“障礙”,資金使用率、使用效率“雙低”的現(xiàn)象突出,一些房屋也因此被阻滯在“應(yīng)修未修”的狀態(tài)下。如此困難重重,業(yè)主、物業(yè)、司法鑒定機構(gòu)有話說……

案例 漏水房間沒達到20%

近日,眼見著北京的天氣徹底放了晴,物業(yè)經(jīng)理宋先生總算松了一口氣。“一到下大雨,小區(qū)就有住戶反映漏水,我們就得趕緊去解決?!?/p>

宋經(jīng)理服務(wù)的人濟山莊小區(qū)是一個商品房住宅小區(qū),隨著樓齡的增加,房屋漏水的情況也開始出現(xiàn)?!白罱囊粓龃蟊┯辏粯I(yè)主家的臥室地板就給水泡了,業(yè)主打電話來讓我們物業(yè)負責(zé)維修,為此我們還解釋了半天?!彼谓?jīng)理講道,該戶業(yè)主是由于窗戶周邊的密封膠年久老化致使窗戶防水失效,一遇到大雨天,雨水就會順著窗縫進入家中,“住戶不理解為什么要自掏腰包而不能用諸如專項維修資金來修?!?/p>

窗戶漏水或者外保溫層漏水的情況,在人濟山莊小區(qū)不是特例,每個單元樓都曾出現(xiàn)過。宋經(jīng)理介紹,以最近7月份的幾場大雨來說,物業(yè)公司接到的房屋漏水報修就有29起?!?016年,經(jīng)業(yè)主要求,我們曾發(fā)起過一次專項維修資金的申請,但鑒定后沒被通過。”他告訴記者,當(dāng)時小區(qū)內(nèi)有60多戶業(yè)主的家中出現(xiàn)了漏水情況,但鑒定公司上門鑒定后表示,因單棟單元樓外墻滲漏的房間數(shù)量沒有達到外墻房間的20%以上,不符合使用條件,不能動用專項維修資金。

“為此,我們還特別貼出告示和業(yè)主們解釋過,為何沒有申請成功?!彼谓?jīng)理告訴記者,盡管現(xiàn)在每到雨季仍有業(yè)主因為漏水而提起使用專項維修資金,但由于依然沒達到房間總數(shù)的要求,所以小區(qū)再也沒申請過。

標(biāo)準(zhǔn) 漏水鑒定與現(xiàn)實有脫節(jié)

根據(jù)北京出臺的相關(guān)規(guī)定,屋面防水損壞造成嚴重滲漏的可以申請使用應(yīng)急維修資金,無需先經(jīng)雙2/3業(yè)主的同意。然而,記者詢問了多位業(yè)委會成員和物業(yè)經(jīng)理,發(fā)現(xiàn)因房屋漏水而申請使用“大修金”的小區(qū)并不多見。

“確實,就像人濟山莊所遇到的情況,盡管屋面漏水已被列入6項應(yīng)急情況之一,但實際申請時難度較大?!币晃徊辉甘鹈拇笮臀飿I(yè)公司經(jīng)理告訴記者,按照執(zhí)行規(guī)則,只有經(jīng)鑒定當(dāng)單棟樓的漏水現(xiàn)象成面積時,才能使用專項維修資金?!暗┧幌衿渌?,一旦有哪戶業(yè)主家里出現(xiàn)漏水,就會立即要求維修,不會長時間不修補,因此,鑒定時很難成面積?!?/p>

據(jù)其介紹,對于屋面漏水,有些小區(qū)會通過采用經(jīng)業(yè)主大會同意使用公共收益作為維修費用來源的情況,在每年雨季到來前就提前排查、提前維修。

記者查詢到2010年印發(fā)的《北京市住宅專項維修資金使用審核標(biāo)準(zhǔn)》中對于防水維修條件的規(guī)定是:屋面防水,防水層普遍老化、斷裂、翹邊和封口脫開,有嚴重空鼓現(xiàn)象,漏水房間數(shù)量累積達到頂層房間總數(shù)的30%以上;外墻滲漏,房間數(shù)量達到外墻房間的20%以上。

“專項維修資金是房屋的‘養(yǎng)老錢’,對其申請使用確實應(yīng)該建立嚴格的標(biāo)準(zhǔn),以防止被盜用或過度使用,侵害業(yè)主的權(quán)利?!痹撐飿I(yè)經(jīng)理提出,在嚴格審核的同時,是否也可考慮適度降低確實需要動用時的使用難度,“漏水有其特殊性,雨水總是集中在低洼處,是否可以將漏水點而非漏水房間數(shù)量作為鑒定中的標(biāo)準(zhǔn)?”

中物聯(lián)盟北京物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理有限公司黃傳煒也在采訪中告訴記者,房屋漏水的界定比較難,一個樓一個單元的漏水點,或者是一個樓一個單位的外墻、窗戶等位置的漏水點鎖定難,因為隱蔽工程造成的漏水是行業(yè)頑疾。這種情況下,小區(qū)申請使用專項維修資金的依據(jù)不足,漏水的業(yè)主很著急,不漏水的業(yè)主又反對使用。

業(yè)主 呼吁更多知情權(quán)

實際上,作為房屋“養(yǎng)老錢”的專項維修資金,一直存在著歸集難、使用難的問題,想要雙2/3業(yè)主同意使用專項維修資金,常常會造成業(yè)主方和物業(yè)方的矛盾。

“業(yè)主常常并不信任專項維修資金的使用?!币晃粯I(yè)委會主任提出,從專項維修資金發(fā)起申請使用開始,審核過程、審批過程、招標(biāo)過程、簽署施工合同過程、撥款過程、驗收過程和監(jiān)督過程,都少有業(yè)主方的制度設(shè)計,這常導(dǎo)致業(yè)主方不同意動用專項維修資金。而另一方面,作為小區(qū)物業(yè)管理主體的業(yè)主大會及業(yè)主委員會,沒有法人身份,沒有經(jīng)濟補償能力,沒有民事責(zé)任承擔(dān)能力,又難以承擔(dān)起這些維修相關(guān)的技術(shù)性、專業(yè)性、經(jīng)濟性責(zé)任?!皩τ谧≌瑢m椌S修資金的使用,應(yīng)更多引入業(yè)主的參與,給予業(yè)主知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)?!?/p>

支招 房屋漏水可從5方面找原因

北京市建筑工程研究院工程質(zhì)量司法鑒定中心主任左勇志告訴記者,從滲漏原因分析,房屋漏水通??煞譃閹追N情況:

1、開發(fā)商建房時由于設(shè)計失誤、選材不當(dāng)、施工不規(guī)范等導(dǎo)致房屋本身存在質(zhì)量問題而引發(fā)的滲漏;

2、業(yè)主自身使用不當(dāng)或隨意改造等,造成自家或鄰居家漏水;

3、裝修公司進行裝修時破壞了原防水層又未做好二次防水,因而引發(fā)的滲漏;

4、物業(yè)對共用設(shè)施設(shè)備管理不善造成的漏水;

5、房屋年代久遠,防水材料老化失效。

漏水責(zé)任如何劃分?左勇志介紹,通常情況下,對于因開發(fā)商建造的房屋質(zhì)量不達標(biāo)而造成的漏水,根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定,屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏,質(zhì)保期為5年,從工程竣工驗收合格之日起計算。如果開發(fā)商不履行維修義務(wù),業(yè)主可以找第三方進行維修,由此產(chǎn)生的維修費用和給業(yè)主造成的損失應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。另外,若因為開發(fā)商的原因?qū)е聺B漏問題一直沒修好而過了5年質(zhì)保期,開發(fā)商仍要擔(dān)責(zé)。

對于施工時破壞了原防水層而造成的滲漏,《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定,因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水等,裝修人應(yīng)當(dāng)負責(zé)修復(fù)和賠償;屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的,裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。在正常使用條件下,住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低質(zhì)保期為兩年,有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為5年,質(zhì)保期自住宅室內(nèi)裝飾裝修工程竣工驗收合格之日起計算。

對于因物業(yè)疏于管理所造成的滲漏,比如積雪未及時清除導(dǎo)致積水滲透至頂樓住戶家;對屋頂?shù)乃涔芾聿簧茖?dǎo)致頂樓住戶家漏水;物業(yè)允許廣告公司在屋頂私設(shè)廣告牌而破壞了防水層,造成頂層住戶家漏水;或出現(xiàn)問題后物業(yè)沒有及時處理導(dǎo)致?lián)p失擴大等,物業(yè)公司也要承擔(dān)失察或維修不及時的責(zé)任。

而對于業(yè)主自身使用不當(dāng)或隨意改造房屋結(jié)構(gòu)等造成的滲漏,漏水責(zé)任由自己承擔(dān)。

住宅專項維修資金

住宅專項維修資金是由業(yè)主在購房時一次性交納的資金,專門用來維修或更換電梯、消防、屋頂?shù)裙膊课缓凸苍O(shè)施。根據(jù)規(guī)定,申請使用專項維修資金,需經(jīng)雙2/3業(yè)主同意,但6種情況下可以申請應(yīng)急使用維修資金:

1、屋面防水滲漏嚴重,經(jīng)多次補漏后仍難以解決的;

2、電梯故障危及人身安全的;

3、高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的;

4、樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險的;

5、專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,危及人身財產(chǎn)安全的;

6、消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙,消防管理部門要求對消防設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的。

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