導(dǎo)語(yǔ)：滲漏是我國(guó)住宅普遍存在的通病，當(dāng)住宅發(fā)生滲漏時(shí)，有不少開(kāi)發(fā)商、物業(yè)抱著“小漏不管、大漏救急“的辦法，致使小漏變大漏，大漏不治本，滲漏問(wèn)題始終得不到及時(shí)解決，影響居民生活，縮短房屋壽命。住宅滲漏該大修就要請(qǐng)防水專業(yè)人士進(jìn)行維修，不能一直將就、推諉、拖延！

11月22日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)住宅工程滲漏問(wèn)題質(zhì)量保修維修工作的通知》。就住宅工程滲漏相關(guān)問(wèn)題，《通知》明確住宅滲漏問(wèn)題不容忽視，開(kāi)發(fā)商作為住宅工程質(zhì)量第一負(fù)責(zé)人，須按相關(guān)規(guī)定履行住宅滲漏問(wèn)題質(zhì)量保修維修工作。同時(shí)，對(duì)出現(xiàn)滲漏的情況，要確保滲漏問(wèn)題一次性修復(fù)到位；此外，開(kāi)發(fā)商或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在每年5月前開(kāi)展屋面及外墻等可能滲漏部位的全面檢查，對(duì)于需要維修的應(yīng)在5月底前完成維修，每年汛期過(guò)后發(fā)現(xiàn)的滲漏問(wèn)題必須在當(dāng)年10月底前完成維修工作；對(duì)于質(zhì)量保修期滿后的質(zhì)量問(wèn)題特別是使用公共維修基金的維修工程，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)招標(biāo)、遴選等方式擇優(yōu)選擇有資質(zhì)的施工隊(duì)伍供業(yè)主自主選擇維修。

以下全文：

京建發(fā)〔2021〕360號(hào)

各區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局），東城、西城、石景山區(qū)住房城市建設(shè)委，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)局、各有關(guān)單位：

為進(jìn)一步強(qiáng)化住宅工程屋面、地下室、外墻面、室內(nèi)有防水要求的房間部位等滲漏問(wèn)題的質(zhì)量保修維修工作，切實(shí)維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，結(jié)合本市實(shí)際，現(xiàn)將有關(guān)要求通知如下：

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為住宅工程質(zhì)量保修的第一責(zé)任人，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家及北京市現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定、本市《住宅工程質(zhì)量保修規(guī)程》《北京市住宅工程質(zhì)量保證書》規(guī)定，以及合同約定在工程質(zhì)量保修范圍和保修期限內(nèi)對(duì)所有權(quán)人履行質(zhì)量保修義務(wù)。住宅工程的建設(shè)單位投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)的，按照《北京市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)暫行管理辦法》規(guī)定，由保險(xiǎn)公司根據(jù)保險(xiǎn)條款約定,對(duì)在保險(xiǎn)范圍和保險(xiǎn)期限內(nèi)出現(xiàn)的由于工程質(zhì)量潛在缺陷所導(dǎo)致的投保建筑物損壞履行賠償義務(wù)。

二、工程質(zhì)量保修期限內(nèi)，擬注銷開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)向注冊(cè)區(qū)的住房城鄉(xiāng)建設(shè)委或經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)行政審批局提出書面申請(qǐng)的，應(yīng)明確后續(xù)質(zhì)量保修責(zé)任的承擔(dān)主體。書面申請(qǐng)應(yīng)明確注銷資質(zhì)的理由，并承諾無(wú)在建、在售和遺留的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等內(nèi)容。對(duì)企業(yè)存在房地產(chǎn)在建、在售或其他歷史遺留項(xiàng)目，注銷資質(zhì)有可能引發(fā)社會(huì)矛盾的，可暫不列入當(dāng)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注銷名單中。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)主動(dòng)宣傳有關(guān)工程質(zhì)量保修相關(guān)政策和規(guī)定，明示業(yè)主質(zhì)量問(wèn)題報(bào)修電話，并確保報(bào)修電話24小時(shí)暢通，及時(shí)接受業(yè)主投訴或者反映的滲漏等質(zhì)量問(wèn)題。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)受理業(yè)主報(bào)修時(shí)，應(yīng)建立問(wèn)題臺(tái)賬，與業(yè)主簽署制式的報(bào)修記錄和維修記錄，建立問(wèn)題銷號(hào)制度，確保滲漏問(wèn)題一次性修復(fù)到位，并留取維修過(guò)程的影像資料，修復(fù)完成驗(yàn)收時(shí)應(yīng)當(dāng)繪制維修部位示意圖，由業(yè)主和相關(guān)單位共同簽認(rèn)。

五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照住宅交付所有權(quán)人的日期計(jì)算防水工程等的工程質(zhì)量保修期限，在保修期將滿前通過(guò)電話、上門等方式通知業(yè)主并做好相關(guān)記錄留存；應(yīng)與業(yè)主共同對(duì)相關(guān)工程質(zhì)量進(jìn)行實(shí)地查驗(yàn)，對(duì)是否存在保修期內(nèi)未維修的問(wèn)題進(jìn)行確認(rèn)，并形成確認(rèn)備忘錄。

六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在每年5月前開(kāi)展屋面及外墻等可能滲漏部位的全面檢查，對(duì)于需要維修的應(yīng)在5月底前完成維修；應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)雨中屋面、外墻及外窗等部位滲漏問(wèn)題的排查和維修處理的組織、協(xié)調(diào)和落實(shí)工作，并采取措施有效減少滲漏損失；每次雨后應(yīng)主動(dòng)排查滲漏情況并及時(shí)維修，暫時(shí)不具備維修條件的應(yīng)采取措施減少滲漏；每年汛期過(guò)后發(fā)現(xiàn)的滲漏問(wèn)題必須在當(dāng)年10月底前完成維修工作。

七、對(duì)于2016年1月1日以后仍處于保修期限內(nèi)的和2016年1月1日以后交付的住宅工程，在建設(shè)工程保修期限內(nèi)，經(jīng)維修的部位保修期限自業(yè)主和相關(guān)單位驗(yàn)收合格之日起重新計(jì)算，經(jīng)維修部位應(yīng)通過(guò)維修過(guò)程留取并經(jīng)過(guò)業(yè)主確認(rèn)的影像資料及維修部位示意圖予以確認(rèn)。

八、質(zhì)量保修期滿后業(yè)主自有部位的滲漏問(wèn)題，業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行維修，維修費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)公示維修費(fèi)用清單。對(duì)于質(zhì)量保修期滿后的質(zhì)量問(wèn)題特別是使用公共維修基金的維修工程，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)招標(biāo)、遴選等方式擇優(yōu)選擇三家以上的有資質(zhì)的施工隊(duì)伍供業(yè)主自主選擇，并應(yīng)做好維修工作的日常監(jiān)督和檢查驗(yàn)收。

九、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)會(huì)同其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)對(duì)即將竣工交用住宅工程公共部位特別是外墻淋水及屋面閉水試驗(yàn)的檢查驗(yàn)收工作。

十、各區(qū)質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)加大對(duì)即將竣工交用住宅工程分戶驗(yàn)收和外墻及外窗淋水試驗(yàn)、屋面及廁浴間閉水試驗(yàn)等防水工程質(zhì)量的監(jiān)督抽查力度，發(fā)現(xiàn)隱患要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及時(shí)整改處理。

十一、市、區(qū)住房城鄉(xiāng)（市）建設(shè)委（房管局）應(yīng)加強(qiáng)對(duì)相關(guān)單位住宅交用后質(zhì)量保修維修監(jiān)督工作的指導(dǎo)檢查，督促做好工程質(zhì)量特別是各類滲漏問(wèn)題的保修維修工作；建立信用管理及黑名單制度，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不落實(shí)本通知要求，相關(guān)排查工作落實(shí)不到位、投訴量大及推諉扯皮、維修處理不及時(shí)甚至拒不履行保修義務(wù)等引發(fā)群訪群訴和社會(huì)輿情的行為依法依規(guī)進(jìn)行處理，實(shí)施差別化監(jiān)管。

特此通知。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)

2021年11月9日